全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增長9.9%，增速出現(xiàn)回落，這種回落趨勢仍將延續(xù)。一是從中長期因素看，當前我國城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房擁有量已達1.1套左右，房地產(chǎn)投資增速必將處于逐步回落通道。二是短期內(nèi)開發(fā)資金鏈趨緊和土地補庫存完成。1~9月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行貸款同比下降8.1%，一些地方的銀行采取白名單制度，對于沒有進入名單的企業(yè)采取限貸、壓貸的方式。同時，去年年中以來，土地補庫存已基本完成。8月，待開發(fā)土地面積同比增長28.5%，投資動力減弱，土地流拍現(xiàn)象屢屢發(fā)生。三是當前一系列政策創(chuàng)新對企業(yè)籌資能力提出更高要求，如近期熱議的預(yù)售制問題。在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，1/3來自定金及預(yù)收款，現(xiàn)售制項目比例增加將直接提高開發(fā)主體融資成本，減緩住房供給速度和規(guī)模。

在房地產(chǎn)市場價格方面，在一系列“房住不炒”調(diào)控政策作用下，市場熱度會繼續(xù)回調(diào)。從9月的二手住宅價格看，北京和上海降幅均為0.2%，深圳與8月持平，廣州上漲了0.2%；31個二線城市上漲0.8%，漲幅比8月回落0.5%；35個三線城市上漲0.8%，漲幅比8月回落0.6%。近期看，房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不會減弱，限購政策仍將是當前一線和熱點二線城市得以控制住房價的重要手段之一。與此同時，住房抵押貸款成本上升直接降低了個人住房支付能力，市場各方對房地產(chǎn)價格走勢預(yù)期趨同，認為房地產(chǎn)“要習(xí)慣過緊日子”。

關(guān)注新市民住房需求

處在改革風(fēng)口和調(diào)控風(fēng)口下，下一階段，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍要堅持落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策基調(diào)，堅持以真實自住需求為導(dǎo)向，www.wwwwjs777.net堅持以高效住房供給為著力點，堅持以住房基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)為突破口，重點解決新型城鎮(zhèn)化過程中新市民的住有所居問題。這是因為，新市民的住房需求客觀存在且住房質(zhì)量相對較低，而新型城鎮(zhèn)化具備了滿足市民住房需求的基礎(chǔ)條件。

按常住人口看，我國城鎮(zhèn)化率已達58.5%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅42.4%，意味著城鎮(zhèn)化水平雖不如預(yù)期，但新型城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿薮?。報告顯示，我國去年流動人口規(guī)模為2.45億人，這一群體的平均月收入近6年間呈明顯增長趨勢，由2011年的2535元增至2016年的4503元。若按去年我國商品住房均價7614元/平方米測算，流動人口的核心家庭購買90平方米住房的房價收入比為6.3。由此可見，住房支付能力在新市民群體中已基本形成。

同時，新市民的住房質(zhì)量亟須改善。根據(jù)第六次人口普查中城鎮(zhèn)部分數(shù)據(jù)測算，住房內(nèi)無廚房的比例為9.97%、無管道自來水的比例為13.35%、無洗澡設(shè)施的比例為28.2%、無廁所的比例為15.63%；1990年之前建設(shè)的住房比例為27.7%，1949年之前建設(shè)的住房仍有1%。由于就業(yè)穩(wěn)定性低、缺乏長期居住計劃、落戶門檻高，當前一些新市民家庭的居住質(zhì)量較低，解決這一矛盾迫在眉睫。黨的十九大提出實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，以城市群為主體，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。由于超大城市逐漸達到臨界規(guī)模，合理調(diào)控城市規(guī)模、設(shè)置人口規(guī)模上限，將成為我國超大城市的必然選擇。因此，城市群中二線、強三線城市將發(fā)力，成為吸納新型城鎮(zhèn)化人口的重點區(qū)域。伴隨其就業(yè)、交通、商業(yè)配套規(guī)劃等逐步完善，新市民的居住體驗將得到進一步提升。