商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場調(diào)查方法

　　投資開發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和最亮麗風(fēng)景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠(yuǎn)地、縣級市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項目。

　　市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。

　　一、市調(diào)分類

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：

　　1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項目定位調(diào)查

　　2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個案深入調(diào)查

　　3、按操作方法分：實地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查

　　4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

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近年來，國家為抑制房價，出臺了一些列措施，首付提高、貸款利息上升，嚴(yán)收銀根，嚴(yán)控土地、房地產(chǎn)貸款更加嚴(yán)格。和以前房地產(chǎn)轟轟烈烈熱火

朝天的景象相比，房產(chǎn)業(yè)如今的低迷讓很多從業(yè)人員憂心不已。
正值市場低迷期，記者發(fā)現(xiàn)了不少房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員手中都有一套名叫《房地產(chǎn)營銷策劃秘籍》資料，官方介紹，此套資料歷時2年，匯集了10萬份

海量房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部策劃資料，包括：

　　1、土地評估、項目報建2房地產(chǎn)行業(yè)可行性研究 3投資分析 4開發(fā)戰(zhàn)略5市場調(diào)研、項目研究 6前期定位、策劃 7產(chǎn)品建議 8規(guī)劃設(shè)計 9營銷

略策 10認(rèn)籌解籌 11開盤發(fā)售、開盤活動策劃 12銷售執(zhí)行 13價格體系 14活動促銷 15媒介推廣16廣告包裝 17銷售物料 18策略調(diào)整19案場管理 20銷

售培訓(xùn) 21物業(yè)建議 22商業(yè)定位 23商業(yè)規(guī)劃24招商策略 25商業(yè)運(yùn)營等；

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